Wenn der Investor kommt

Ein Bericht über Ver­drän­gung von Mie­tern, für die kein Neu­bau hilft und über das was folgt, wenn Klein­ge­wer­be ver­schwin­det. Die­se Geschich­te ist so lang, weil sie auf­ge­schrie­ben wer­den muss und sie ist so kurz, weil nicht alles geschrie­ben wer­den darf.

Eine Blaupause

16,4 Mil­li­ar­den Euro wur­den 2016 auf dem Ber­li­ner Immo­bi­li­en­markt hin und her gescho­ben (Quel­le: BMU). Ein Teil die­ser Sum­me stammt aus dem Ver­kauf eines Hau­ses in der Lüde­ritz­stra­ße.

Ein typi­scher Ber­li­ner Alt­bau – gut in Schuss. Die Lage? Auf­stre­bend! Das sind die Key­facts, mit denen sol­che Objek­te bewor­ben wer­den. An Käu­fer, die zumeist leicht zu fin­den sind, aber am liebs­ten anonym blei­ben wol­len. Es ist aber auch das Zuhau­se von Men­schen. Von Jun­gen und Alten, von Arbeits­lo­sen, Stu­die­ren­den, Arbeit­neh­me­rIn­nen und Arbeit­ge­be­rIn­nen. Fami­li­en, Paa­re, Wit­we­rIn­nen oder Sin­gles. Bewohnt von Alt­ein­ge­ses­se­nen, denen vor­ge­wor­fen wird, sie wol­len, dass alles bleibt, wie es ist und Zuge­zo­ge­nen, denen man anlas­tet, alles zu ver­än­dern, die aber mitt­ler­wei­le schnel­ler in den Stru­del des Mie­ten­wahn­sinns rein­ge­ris­sen wer­den, als sie ihre Umzugs­kar­tons aus­pa­cken können.

Die Bewoh­ner des Hau­ses der Lüde­ritz­stra­ße erhiel­ten 2016 die Nach­richt, dass das Gebäu­de an zwei neue Eigen­tü­mer ver­kauft wur­de. Kurz danach waren bereits Ver­mes­ser im Gebäu­de. Wes­halb? Das konn­te man zu die­sem Zeit­punkt nur ahnen. 2019 war es dann Gewiss­heit, die Eigen­tü­mer hat­ten einen Antrag auf Umwand­lung in Eigen­tums­woh­nun­gen gestellt. Die Infor­ma­ti­on dar­über beka­men die Mie­ter nicht von den Eigen­tü­mern per­sön­lich, son­dern von der Mie­ter­be­ra­tung Wed­ding, wel­che vom Fach­be­reich Stadt­pla­nung des Bezirks­amts Mit­te damit beauf­tragt wur­de. Da sich das Haus in einem Erhal­tungs­ge­biet befin­det, besteht eine Infor­ma­ti­ons­pflicht. Die Geneh­mi­gung zur Umwand­lung in Eigen­tums­woh­nun­gen in einem Erhal­tungs­ge­biet, muss des Wei­te­ren durch das zustän­di­ge Amt erteilt wer­den, dafür reicht es schon, wenn fol­gen­des Kri­te­ri­um erfüllt ist: „[…] muss das Bezirks­amt die Umwand­lung gemäß § 172 BauGB u.a. geneh­mi­gen, wenn sich der Ver­mie­ter ver­pflich­tet, inner­halb der nach­fol­gen­den sie­ben Jah­re nur an die Mie­ter des Hau­ses zu ver­kau­fen“. (Ber­li­ner-Mie­ter­ver­ein) Für einen Inves­tor sind 7 Jah­re eine kur­ze Zeit.

Kur­zer Orts­wech­sel: Ber­lin-Neu­kölln. Hier befin­det sich die Kiez­knei­pe Syn­di­kat. 33 Jah­re lang, doch zum Jah­res­wech­sel 2018/2019 soll­te die Knei­pe geräumt wer­den. Gekün­dig­ter Miet­ver­trag. Kei­ne Chan­ce auf Ver­län­ge­rung. Kei­ne Gesprächs­be­reit­schaft sei­tens der Ver­mie­ter.
Moa­bit, Alt-Moa­bit 104 A: 50 Jah­re lang war an die­ser Adres­se der Hand­werks­la­den „Heim­werk“. Sta­tus: gekün­digt.
Wils­na­cker Stra­ße, Moa­bit: Sitz einer Gale­rie, Sta­tus: gekün­digt. Fried­richs­hain, Sama­ri­ter­stra­ße: Blu­men­la­den „Pus­te­blu­me“ Sta­tus: gekün­digt. (Ber­li­ner Mor­gen­post)

Was haben diese Häuser mit der Lüderitzstraße gemeinsam?

Die bei­den neu­en Eigen­tü­mer Dr. Ilja Gop und Roy Fryd­ling in der Lüde­ritz­stra­ße sind kei­ne Unbe­kann­ten in der Immo­bi­li­en­bran­che. Einer der bei­den, Roy Fryd­ling, ist Geschäfts­füh­rer der Pears Glo­bal Real Estate Ger­ma­ny GmbH und ein medi­en­scheu­er Mensch. Fotos von ihm sind nicht zu fin­den. Die Unter­neh­mens­home­page ist off­line, seit­dem her­aus­kam, dass die Fir­ma 75 wei­te­re Brief­kas­ten­fir­men (1) besitzt, wel­che unter ande­rem als Eigen­tü­mer der erwähn­ten Häu­ser in Neu­kölln, Moa­bit und Fried­richs­hain auf­tre­ten. 6200 Woh­nun­gen in Ber­lin ins­ge­samt (2), wel­che dem Netz­werk zuge­schrie­ben wer­den. Voll­stän­dig­keit ungewiss.

Was war, was wird.

Für die Mie­te­rin­nen und Mie­ter der Lüde­ritz­stra­ße blieb es nach Bekannt­wer­den des Ver­kaufs erst mal ruhig. Die bei­den bestehen­den Gewer­be im Erd­ge­schoss sind dage­gen, wie in den Bei­spie­len aus den ande­ren Kiezen, mitt­ler­wei­le geräumt. Die Töp­fe­rei Schwarz nach über 40, der Schnei­der Ank­o­bea nach 14 Jah­ren. Ank­o­bea hät­te noch die Chan­ce gehabt, eine Miet­erhö­hung zu akzep­tie­ren. Aber die hät­te bei min­des­tens 500 € gele­gen, unbe­zahl­bar, und für ihn eher ein „Ali­bi-Ange­bot“ (sie­he auch: Des Schnei­ders neue Räu­me).

Gewer­be ist gegen Ver­drän­gung kaum geschützt, vor allem die Miet­prei­se kön­nen jeg­li­cher Fan­ta­sie ent­sprin­gen. Sei es, um sozia­le Ein­rich­tun­gen fern­zu­hal­ten oder um Leer­stand zu rechtfertigen.

Kurz nach­dem der Töp­fer raus war, began­nen die Arbei­ten in den ehe­ma­li­gen Räum­lich­kei­ten. Was, oder wer genau dort rein­kom­men soll, war lan­ge nicht klar. Die Hand­wer­ker waren nicht sehr gesprä­chig, arbei­te­ten auch mal wäh­rend der Ruhe­zei­ten, genau­er gesagt mit­ten in der Nacht. Die Bit­te war, bei Lärm nicht die Poli­zei zu rufen, son­dern eine im Flur aus­ge­häng­te Handynummer.

Die Einladung

Zum Ende der Bau­ar­bei­ten in den ehe­ma­li­gen Gewer­be­räu­men des Töp­fers gab es schließ­lich doch eine Info über die neu­en Mie­ter. Die Bewoh­ner des Hau­ses erhiel­ten eine Ein­la­dung zur Füh­rung durch die neu­en Räum­lich­kei­ten für Mit­te März. Zwei Hotel-Apart­ments wür­den ent­ste­hen. Woh­nen auf Zeit. Für Geschäfts­rei­sen­de oder Urlau­be­rIn­nen. Die Fir­ma, die auf dem Brief­kopf steht, wur­de erst am 15. Novem­ber 2018 in das Han­dels­re­gis­ter ein­ge­tra­gen, die Inter­net­sei­te bis heu­te noch im Auf­bau. Infor­ma­tio­nen über das Geschäfts­mo­dell: Fehl­an­zei­ge. Der Vor­stand der Fir­ma ist Inha­ber einer wei­te­ren Fir­ma, wel­che damit wirbt: „[…] Wir ver­mie­ten Ihre Immo­bi­lie stets zum best­mög­li­chen Miet­zins. […] selbst­ver­ständ­lich ken­nen wir uns bes­tens mit den ört­li­chen Geset­zen wie der Miet­preis­brem­se, der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te (bzw. Miet­spie­gel) und dem Zweck­ent­frem­dungs­ver­bots­ge­setz aus und sind stets auf dem neus­ten Stand, um die best­mög­li­che Ver­mie­tung zu gewähr­leis­ten. […]“ (Web­sei­te)

Fin­den und Anmie­ten kann man bei­de Apart­ments über Airbnb. Ein Apart­ment, 6 Näch­te, Ende April: zwi­schen 933 € und 1.210 €. Lukra­ti­ver als der Töp­fer ist es alle­mal. Das ande­re Apart­ment ist in die­sem Zeit­raum bereits belegt.

Die Sor­gen der Mie­ter der Lüde­ritz­stra­ße, dass mit Geschäfts­mo­del­len wie die­sen die Nach­bar­schaft aus­blu­tet, ins­be­son­de­re das Kiez­le­ben, wel­ches auch durch die ver­schie­de­nen Gewer­be leben­dig bleibt, sind berech­tigt. Erst recht, wenn an der Geschäfts­adres­se, die auf dem Brief­kopf der neu­en Gewer­be­mie­ter steht, noch 217 wei­te­re Fir­men ihren Fir­men­sitz haben: Fried­rich­stra­ße 171. (Stand 07.04.) eine Anschrift vie­ler Brief­kas­ten­fir­men und ein gän­gi­ge Pra­xis, nicht erst seit gestern.

Neben der Töp­fe­rei und dem Schnei­der gehen sol­che Ver­käu­fe auch für die Mie­ter der Woh­nun­gen nie ohne Hiobs­bot­schaf­ten über die Büh­ne. Neben der erwähn­ten Umwand­lung in Eigen­tums­woh­nun­gen gab es direkt nach dem Ver­kauf die ers­ten Miet­erhö­hun­gen. Ende Dezem­ber 2018, zwi­schen Weih­nach­ten und Sil­ves­ter, kam dann der Brief, vor dem vie­le Mie­te­rIn­nen momen­tan Angst haben: „Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung“. Schein­bar schnell zusam­men­ge­schus­tert, gera­de­zu „dilet­tan­tisch“ geschrie­ben, wie ein Anwoh­ner im Gespräch anmerk­te, sei die­se Ankün­di­gung gewe­sen. Eine Fas­sa­den­däm­mung sei geplant, Fens­ter­tausch, und in einem Neben­satz ist von einem Auf­zug die Rede. Es wirkt, als wäre es das Ziel gewe­sen, das Schrei­ben unbe­dingt vor dem 1. Janu­ar 2019 zu ver­schi­cken, um die Moder­ni­sie­rungs­um­la­ge von 11% statt 8% abgrei­fen zu kön­nen. Das Gan­ze zusätz­lich etwas schwam­mig beschrie­ben, um sich spä­ter nicht auf kon­kre­te Aus­sa­gen fest­na­geln zu lassen.

Ob die erfor­der­li­chen Unter­la­gen beim zustän­di­gen Amt eben­falls in 2018 ein­ge­hen muss­ten, ist strit­tig, denn das sind sie nicht. Stand jetzt, reicht eine ein­fa­che Ankün­di­gung für die Mie­ter, die Ein­rei­chung beim Amt aber auch im neu­en Jahr. Einer Geneh­mi­gung steht somit wahr­schein­lich nichts im Wege.

Des Wei­te­ren gab es frag­wür­di­ge Metho­den sei­tens der neu­en Eigen­tü­mer, um an Wohn­raum zu kom­men, die bis jetzt unter Zuhil­fe­nah­me von Anwäl­ten und dem Mie­ter­ver­ein erfolg­los blie­ben. Eine genaue­re Beschrei­bung des Wie und Was ist lei­der aus Angst der Mie­ter vor Repres­sio­nen an die­ser Stel­le nicht öffent­lich mög­lich. Ver­schie­de­ne Män­gel im Trep­pen­haus wur­den dage­gen bis heu­te nicht besei­tigt, ver­mut­lich weil Repa­ra­tur­ar­bei­ten nicht auf die Mie­te auf­ge­schla­gen wer­den kön­nen. Als Bei­spiel: Die Deut­sche Woh­nen gibt im Schnitt von 5 Jah­ren 9,91 €/qm² für Repa­ra­tu­ren aus, für Moder­ni­sie­run­gen dage­gen hat sich der Wert von 4,67 €/qm² auf 22,85 €/qm² fast ver­fünf­facht, schreibt der Tages­spie­gel.

Eine der Woh­nun­gen im Haus ist an die NGB-Living ver­mie­tet, so ver­rät es das Klin­gel­schild […] „einer der größ­ten pro­fes­sio­nel­len Anbie­ter von stu­den­ti­schen Wohn­kon­zep­ten in Ber­lin.“ […] (Quel­le), eine wei­te­re an den Sport­ver­ein TUS Mak­ka­bi. Ob das unter Zweck­ent­frem­dung von Wohn­raum fällt, ist an die­ser Stel­le frag­lich, das müs­sen Juris­ten klä­ren. Des Wei­te­ren ste­hen mitt­ler­wei­le auch eini­ge Woh­nun­gen leer. Der Anfang von spe­ku­la­ti­vem Leer­stand? Rei­ne Spekulation.

Das Haus in der Lüde­ritz­stra­ße ist nur ein Bei­spiel, es könn­te auch in der See­stra­ße ste­hen, in der Schwe­den­stra­ße oder in Kreuz­berg. Die Fra­ge, die sich die Mie­ter stel­len ist: Was brin­gen Defi­ni­tio­nen wie ein Erhal­tungs­ge­biet, wenn der Schutz schein­bar nicht vor­han­den ist? Eine auto­ma­ti­sche Zustim­mung zur Eigen­tumsum­wand­lung, wenn die Frist von 7 Jah­ren bewahrt wird, schein­ba­re Zweck­ent­frem­dung, Ver­drän­gung von Gewer­be und Moder­ni­sie­run­gen, die Woh­nung danach all­zu oft unbe­zahl­bar machen. So leben vie­le Mie­ter in Ber­lin in Angst vor dem Gang zum Brief­kas­ten. Unab­hän­gig von Deut­sche Woh­nen, Von­o­via und Co. Es ist die Angst vor der Unge­wiss­heit, die Angst, dass die Spe­ku­lan­ten immer schnel­ler sind als die Poli­tik. Die Spi­ra­le dreht sich anfangs lang­sam, dann ist man plötz­lich mittendrin.

Es gibt bei alle­dem auch posi­ti­ve Bei­spie­le, AmMa65 im Wed­ding hat­te es geschafft, sich aus den Fän­gen eines Inves­tors zu befrei­en, der 2015 schon im Tages­spie­gel pro­phe­zei­te, dass sich auch alle außer­halb des Rings auf etwas gefasst machen müs­sen: „Rand­la­gen, […], wer­den in den nächs­ten Jah­ren inter­es­san­ter wer­den, da sich vie­le Leu­te die Innen­stadt nicht mehr leis­ten kön­nen.“ (Tages­spie­gel 06.02.2015). Aber in der Sum­me gewin­nen in die­sem „Mono­po­ly für Erwach­se­ne“ die ande­ren, und das wird, so titelt der Tages­spie­gel, auch ein Pro­blem für die Stadt­struk­tur wer­den, Eine Gene­ra­ti­on geht für die Stadt ver­lo­ren (Tages­spie­gel vom 24.3.2019).

Boden ist end­lich, nicht ver­mehr­bar und von Wert­stei­ge­rung beson­ders betrof­fen. Jede neue Stra­ßen­bahn­hal­te­stel­le, jedes Café, ja sogar jeder Fahr­rad­strei­fen, wer­tet ein Vier­tel, eine Stra­ße, ein Haus auf. Bezahlt von der All­ge­mein­heit, der öffent­li­chen Hand. Gleich­zei­tig wächst aber auch die Hand der Inves­to­ren, um kräf­tig zuzu­lan­gen und mit ihr auch der Zorn der Mie­ter. Die Ver­ge­sell­schaf­tung von 75 Brief­käs­ten soll­te dabei ein legi­ti­mes Mit­tel von vie­len sein.

Wie viel Anteil am Umsatz der Immo­bi­li­en­bran­che die­ser Haus­ver­kauf hat­te, wird man wahr­schein­lich nie her­aus­fin­den. Die Mie­ter der Lüde­ritz­stra­ße müs­sen nun abwar­ten, wie sich die gan­ze Lage ent­wi­ckelt und wel­che Mit­tel und Wege die Poli­tik kurz­fris­tig bereit­hält, um sich zur Wehr zu set­zen. Der Gang zum Brief­kas­ten wird damit auf lan­ge Sicht ein unbe­que­mer, aber sie haben nur einen.