Leerstand von Büroflächen wächst – nicht nur im Wedding:
Die Zeit der Bürohäuser geht zu Ende

Das Vorort-Büro des Sanierungsgebietes Müllerstraße befindet sich in einem schicken Neubau in der Müllerstraße 12 direkt am U- und S-Bahnhof Wedding. Es liegt am Innenhof des Bürohauses, der sich auf dem Dach eines Supermarktes und eines Drogeriemarktes erstreckt. Die Läden unten sind immer voll, denn die Lage ist hoch frequentiert: Zehntausende wechseln hier Tag für Tag zwischen U- und S-Bahn und nutzen die Gelegenheit zum Einkaufen.

Aber die nagelneuen Büros stehen noch weitgehend leer. Und das, obwohl das Bürohaus bereits im Jahr 2020 eröffnet wurde. Auf dem Klingelschild am Eingang des Seitenflügels ist in den letzten fünf Jahren als einziger Mieter in sechs Geschossen nur das kleine Büro des „LZ Müllerstraße“ aufgetaucht.

Auch in den neun Obergeschossen im Hochbau an der Ecke zur Lindower Straße herrscht nur in wenigen Etagen Betrieb. Hier ist die „Tip Berlin Media Group GmbH“ eingezogen, die in einer Auflage von nur etwas mehr als 10.000 Exemplaren einmal im Monat das letzte Berliner Stadtmagazin herausbringt. In den späten 1990ern brachten es zitty und tip monatlich zusammen auf annähernd 300.000 Hefte, die so dick waren, wie es die technischen Möglichkeiten damals überhaupt zuließen. Dann verlagerte sich der Markt für Kleinanzeigen ins Internet und die Geschäftsgrundlage der Stadtmagazine entfiel – zumal auch die Konkurrenz durch Social Media im Veranstaltungssektor hinzukam.

Manche glauben, dass es den großen Bürohäusern in den kommenden Jahren so ähnlich ergehen könnte wie den Berliner Stadtmagazinen Ende der 1990er. Denn in vielen Büroimmobilien herrscht heutzutage Leerstand. Dennoch spuckt der Berliner Immobilienmarkt derzeit stetig neue riesige Büroprojekte aus. Am Alexanderplatz beispielsweise sollen Ende 2025 im 134 Meter hohen „Mynd“ über dem großen Warenhaus insgesamt 42.000 Quadratmeter Bürofläche auf den Markt geworfen werden. Bis November 2026 sollen die „Berlin Decks“ am Moabiter Friedrich-Krause-Ufer fertig sein, ein „Gewerbecampus“ mit etwa 50.000 Quadratmetern Nutzfläche. Dorthin will die Deutsche Film- und Fernsehakademie ziehen und die Software-Tochter der Mercedes-Benz-AG »Mbition«. Aber sie werden nach ihrem Einzug eben anderswo in der Stadt leeren Büroraum hinterlassen, der sich nicht so schnell wieder füllen dürfte.

Allein in den letzten beiden Jahren hat sich der Leerstand von Büros in Berlin in etwa verdoppelt. Zur Jahresmitte 2025 standen nach Angaben diverser Makler zwischen 7,5 und 8 % der Büroflächen unserer Stadt leer. Inzwischen dürfte die Marke von zwei Millionen Quadratmetern deutlich überschritten sein, im Jahr 2027 werden wohl drei Millionen Quadratmeter leerstehen. Um diese Fläche zu vermieten, müssten mehr als 200.000 zusätzliche Büroarbeitsplätze in der Stadt entstehen, was viele für unmöglich halten – schon deshalb, weil es für diese Menschen gar keinen Wohnraum in Berlin gibt.

Hinzu kommt ein epochaler Wandel unserer Arbeitswelt. Nicht nur der Trend zum Home-Office, der in der Pandemie mit großer Wucht einsetzte, hat große Auswirkungen auf die Nachfrage nach Büroflächen. Noch deutlicher wird sich hier der zunehmende Einsatz von Künstlicher Intelligenz bemerkbar machen. Denn die rationalisiert ja zunächst einmal die Arbeit am Rechner. Schon heute beschleunigt sie Tätigkeiten wie Übersetzen, Programmieren oder Grafiken erzeugen, die größtenteils am Rechner geleistet werden und deshalb Büroflächen in Anspruch nehmen. Und weil dieser Rationalisierungsprozess noch lange nicht am Ende ist, steht zu befürchten, dass Büroflächen künftig weniger nachgefragt werden.

Deshalb werden uns die derzeitigen Überkapazitäten noch lange begleiten, nicht nur in Berlin. Auch in Hamburg und Köln steigt der Büroleerstand ständig, obwohl er dort noch nicht die Leerstandsquote Berlins erreicht. Das ist aber beispielsweise in München der Fall. In Frankfurt und Düsseldorf liegt die Quote schon deutlich höher. Auch in Paris ist die Leerstandsquote bei Büroflächen bereits zweistellig, in London ist sie kurz davor. Einst gefeierte innerstädtische Büroquartiere wie La Defense in Paris oder Canary Wharf in London stehen zunehmend leer.

Autor: Christof Schaffelder

Dieser Artikel wurde zuerst in der Zeitschrift Ecke Müllerstraße veröffentlicht.