Zwischen Bahnhof Wedding und Bayer:
Block 212 mit neuem Projektentwickler

Zur Entwicklung eines Großteils des Bereichs unmittelbar südlich des U- und S-Bahnhofs Wedding (Block 212) haben die beiden großen Grundeigentümer jetzt einen Projektentwickler beauftragt. Der soll jetzt auf der Grundlage eines vom Bezirksamt beschlossenen Blockkonzepts den Kernbereich des Geländes entwickeln. Rechtlich gilt das Konzept als Konkretisierung der Sanierungsziele des Gebiets Müllerstraße, es wurde bereits mehrfach öffentlich vorgestellt und diskutiert. Die Chancen für eine zügige Realisierung steigen: Der Berliner Immobilienmarkt scheint sich günstig für den Wohnungsbau zu entwickeln.

Für den kleineren Bereich zwischen der S-Bahn-Trasse und der Lindower Straße (Block 205) sowie den weit größeren zwischen S-Bahn-Trasse, Reinickendorfer bzw. Fennstraße und Müllerstraße (Block 212) ist im Rahmen des Sanierungsgebietes Müllerstraße im September 2025 vom Bezirksamt Mitte ein Blockkonzept beschlossen worden (wir berichteten). Dabei wurde mit den beiden wichtigsten Eigentümern vereinbart, deren Grundstücke zusammen zu entwickeln und anschließend mit neuem Baurecht ausgestattet an einen Investor zu veräußern. Auf dem Gelände soll wieder ein Supermarkt entstehen, in den eine Filiale des dänischen Handelskonzerns Salling Group („Schwarzer Netto“) einziehen soll. Ausgeklammert von der Entwicklungsfläche ist das Parkhaus von Bayer Healthcare samt Betriebskindergarten auf dem Dach, der offene Parkplatz daneben gehört jedoch dazu.

Für die mit Mietshäusern bebauten Grundstücke entlang der Reinickendorfer und Fennstraße wird darüber hinaus ein Bebauungsplan aufgestellt, der die vorhandene Wohnbebauung schützt.

Während die Marktbedingungen für Büroflächen in Berlin weiterhin schwierig sind, scheint beim Wohnungsbau die Talsohle langsam überwunden zu sein. Denn institutionelle Anleger wie etwa Versicherungen fokussieren sich zunehmend auf diesen Teilbereich. Und auch private Kapitalanleger scheinen sich angesichts der Unsicherheiten auf den internationalen Finanzmärkten neu zu orientieren – befeuert von der unberechenbaren Politik Donald Trumps sowie der Angst vor dem Platzen der „KI-Blase“. Man erinnert sich an das Jahr 2000, als viele Kleinanleger ihr Erspartes verloren, weil die „Dotcom-Blase“ platzte und die Aktienkurse vieler IT-Unternehmen zusammenbrachen. Fondsmanager raten daher jetzt zur Diversifizierung von Geldanlagen. Ähnlich wie die Kurse für Gold und Silber steigt dann aber auch die Nachfrage nach „Betongold“.

In Berlin wie gesagt vor allem im Wohnungsbau. Das könnte sich auch im Block 212 auswirken. Das aktuell noch geltende Baurecht sieht hier zwar nirgendwo Wohnungsbau vor: Der Bereich ist im Baunutzungsplan von 1958/60 als Erweiterungsfläche für Schering (heute Bayer Healthcare) festgesetzt. Durch einen neuen Bebauungsplan soll dieses Baurecht jetzt geändert und Wohnungsbau ermöglicht werden.

Direkt entlang der S-Bahn ist das aber nur in den unteren Stockwerken möglich, da nur diese durch die Lärmschutzwand an den Gleisen abgeschirmt sind. Die oberen Stockwerke werden nur gewerblich nutzbar sein, sie sind aber erforderlich, damit sie den dahinter liegenden Bereich mit Wohnungsbau vom Lärm der S-Bahn schützen.

Der neue Projektentwickler soll mit dem Stadtplanungsamt jetzt einen neuen Bebauungsplan entwickeln. Auf dessen Grundlage wird dann ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen, in den der spätere Eigentümer eintreten muss, wenn das mit Baurecht ausgestattete Grundstück am Ende wieder verkauft wird. Bei einer derartigen „kooperativen Baulandentwicklung“ besteht das Land Berlin allerdings auf einem Anteil von 30 Prozent Sozialem Wohnungsbau (siehe Seite 3).

Der größte Teil der neuen Wohnungen wird jedoch im frei finanzierten Bereich errichtet werden. Die Nachfrage nach hochpreisigen Wohnungen ist in Berlin derzeit extrem hoch – vermutlich auch noch für längere Zeit.

Autor: Christof Schaffelder

Dieser Artikel wurde zuerst in der Zeitschrift Ecke Müllerstraße veröffentlicht.