Der Zweck von Vorkaufsrecht und Abwendungsvereinbarung

Der BVV-Saal befindet sich im Rathaus in der Karl-Marx-Allee. Foto Andrei Schnell.
Poli­tik muss im Rat­haus gemacht wer­den, nicht beim Anwalt. Foto And­rei Schnell.

Es klingt nach einer genia­len Hin­ter­tür. Mit dem gesetz­li­chen Vor­kaufs­recht, das Gemein­den haben, lie­ße sich die Libe­ra­li­sie­rung des Woh­nungs­markts rück­gän­gig machen. Ein­fach dadurch, dass Städ­te, Dör­fer oder in Ber­lin die Bezir­ke, in Kauf­ver­trä­ge ein­tre­ten. Statt zu Deals unter Kon­zer­nen käme es so zu einer Rekom­mu­na­li­sie­rung, also zu einer Rück­kehr zur Ver­staat­li­chung von Wohn­raum. Mög­lich soll dies sein dank des Tricks Vor­kaufs­recht, das im Bau­ge­setz­buch gere­gelt ist. Die­ser Arti­kel erklärt, was ein Vor­kaufs­recht ist und wozu es da ist und war­um das Gesetz auch die Abwen­dungs­ver­ein­ba­rung auf­ge­nom­men hat. Außer­dem wird erklärt, wo recht­li­che Fra­gen enden und poli­ti­sche Fra­gen begin­nen. Anlass für die­sen Bei­trag ist der Fall AmMa 65 im Win­ter 2017/2018.

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Foto: Sulamith Sallmann, 2016, Wohnhaus, Haus, Gebäude
Miet­haus in der Kolo­nie­stra­ße Ecke Bad­stra­ße. Foto: Sula­mith Sallmann

Ja, es gibt das Vor­kaufs­recht für Kom­mu­nen. Der §24 des Bausge­setz­bu­ches gibt den Gemein­den das Recht, unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen bei Grund­stücks­ge­schäf­ten  ein Vor­kaufs­recht aus­zu­üben. Das Recht beinhal­tet, dass die Gemein­de in fer­tig abge­schlos­se­ne Kauf­ver­trä­ge ein­tre­ten kann. Sie wird zum lachen­den Drit­ten, nach­dem zwei ande­re über den Ver­kauf einer Immo­bi­lie ver­han­delt haben. (Da Ber­lin Stadt, Gemein­de und Bun­des­land in einem ist, neh­men die Bezir­ke das Vor­kaufs­recht wahr.)

Das Vor­kaufs­recht soll bewir­ken, dass die Gemein­den bei der Stadt­pla­nung die Ober­hand  behal­ten. Denn sie besit­zen sel­ber nur weni­ge Grund­stü­cke, wol­len aber man­che Ecken ihrer Stadt gestal­ten. Dazu erklärt die Gemein­de einen Teil ihrer Stadt zu einem beson­de­ren städ­te­bau­li­chen Gebiet. Zum Bei­spiel möch­te eine Stadt in Bran­den­burg ihre his­to­ri­schen Alt­stadt mit dem schö­nen Markt bewah­ren. Dann hat sie mit dem Vor­kaufs­recht einen Hebel, mit dem sie ver­hin­dern kann, dass Inves­to­ren den Stadt­kern nach ihren Ideen “ver­schö­nern”. In Ber­lin ist ein Milieu­schutz­ge­biet ein beson­de­res städ­te­bau­li­ches Gebiet. In die­sen Gebie­ten kann der Bezirk einen Vor­kauf in Anspruch nehmen.

Eine Beson­der­heit ist, dass für die Gemein­de der Hebel oben­drein rela­tiv bil­lig ist. Denn sie muss beim Vor­kauf nicht sel­ber der ein­sprin­gen­de Käu­fer sein. Sie kann auch für Drit­te kau­fen. Die­se Mög­lich­keit gibt es im Bau­ge­setz­buch erst seit 2013. In Ber­lin sol­len die­se Drit­ten die lan­des­ei­ge­nen Woh­nungs­bau­ge­sell­schaf­ten sein. “Vor­rang hat der Ankauf zuguns­ten von städ­ti­schen Woh­nungs­bau­ge­sell­schaf­ten” und nicht zuguns­ten der Bezir­ke heißt es auf Sei­te 19 des Koali­ti­ons­ver­tra­ges zwi­schen SPD, Grü­ne und Lin­ke aus dem Jahr 2016. Fast wort­gleich for­mu­liert es das Kon­zept für die Nut­zung von Vor­kaufs­rech­ten.

Der Vor­kauf läuft so ab: Der Ver­käu­fer des Grund­stü­ckes sucht einen Käu­fer und ver­han­delt mit ihm den Kauf­ver­trag aus. Doch in dem Moment, wo der Ver­trag unter­schrie­ben wird, sagt die Gemein­de Stopp und ruft: Ich kau­fe. Das ist so, als ob jemand auf dem Floh­markt ein altes Schmuck­stück kau­fen möch­te, doch dann trägt plötz­lich der Nach­bar die schö­ne Anti­qui­tät nach Hau­se. Dem Ver­käu­fer ist der Vor­gang gleich­gül­tig, denn er hat sein Geld bekom­men, wenn auch vom Nach­barn. Auch der Käu­fer hat eigent­lich kei­nen Scha­den, ihm ist bloß die Rari­tät ent­gan­gen, die er auch vor­her nicht beses­sen hat. Auch Geld hat er kei­nes ver­lo­ren. Aber es ist leicht ein­zu­se­hen, dass er sich den­noch  vor­ge­führt fühlt.

Was ist eine Abwendungsvereinbarung?

Miet­haus in der See­stra­ße. Foto: Mar­cel Nakoinz

Um den Käu­fer zu schüt­zen, gibt es Gren­zen für das Vor­kaufs­recht. Eine Gemein­de kann nicht nach Belie­ben in getä­tig­te Grund­stücks­käu­fe ein­grei­fen. Zum Bei­spiel muss das “Wohl der All­ge­mein­heit dies recht­fer­ti­gen”, was zum Bei­spiel beim Hoch­was­ser­schutz gege­ben ist. Oder das Grund­stück muss in einem Gebiet lie­gen, für den  eine Bau­leit­pla­nung vor­liegt. So weit so kurz für den Moment.

Eine wei­te­re, wich­ti­ge Gren­ze ist der § 27 Bau­ge­setz­bu­ches. Der Käu­fer hat das Recht zu ver­hin­dern, dass ihm die Gemein­de vor sei­ner Nase ein Grund­stück weg­schnappt. Er schließt ein­fach eine Abwen­dungs­ver­ein­ba­rung mit der Gemein­de. Dar­in ver­pflich­tet er sich, mit dem gekauf­ten Grund­stück die “Zie­le und Zwe­cke der städ­te­bau­li­chen Maß­nah­me” zu beach­ten. Die müss­te er eigent­lich sowie­so beach­ten, aber er unter­schreibt es noch ein­mal ausdrücklich.

Die Mög­lich­keit, dass Bezirk und Käu­fer (in Klam­mern: oft ein Inves­tor) eine Abwen­dungs­ver­ein­ba­rung abschlie­ßen kön­nen, dient nicht nur dem Käu­fer­schutz. Es will auch, dass poli­ti­sche Fra­gen poli­tisch geklärt wer­den. Das Bau­ge­setz will zwar, dass die Bür­ger­meis­ter ihre Städ­te gestal­ten. Es will aber nicht vor­schrei­ben, dass die Kom­mu­nen dazu Eigen­tü­mer ihrer Städ­te wer­den müs­sen. Ob das gewollt ist, das müs­sen die Leu­te in jedem Ort selbst poli­tisch entscheiden.

Wohnungspolitik ist keine rechtliche Frage

Amma65
Das Amma65 in der Ams­ter­da­mer Stra­ße Ecke Mal­plaquet­stra­ße. Foto: Toni Karge

Ja, auf den ers­ten Blick erscheint es wider­sin­nig, dass das Bau­ge­setz auf der einen Sei­te den Gemein­den ein Vor­kaufs­recht in die Hand gibt und gleich­zei­tig die Mög­lich­keit der Abwen­dung hin­ter­her­schiebt. Man fragt sich: Was denn nun, soll die Gemein­de nun in den Markt ein­grei­fen dür­fen oder nicht? Wer so fragt, hat die Fra­ge offen­bar falsch gestellt. Es ist nicht gewollt, mit dem Bau­ge­setz die Markt­wirt­schaft aus­zu­he­beln. Oder anders gesagt: Die Idee des Bau­ge­set­zes ist es nicht, bei der Rekom­mu­na­li­sie­rung – also der Wie­der-Ver­staat­li­chung von Miet­woh­nun­gen – zu hel­fen. Das muss das Rat­haus poli­tisch beschließen.

Denn die Fra­ge, wie vie­le staat­li­chen Woh­nun­gen es in einer Gemein­de geben soll, das kann kei­ne bau­recht­li­che Fra­ge wie die nach der Maxi­mal­hö­he eines Hau­se oder der Min­dest­grö­ße von Hin­ter­hö­fen sein. Wie vie­le staat­li­che, genos­sen­schaft­li­che, selbst­ge­nutz­te und freie Woh­nun­gen vor­han­den sind, das ist kei­ne Fra­ge des Städ­te­baus, das ist eine poli­ti­sche Frage.

Text: And­rei Schnell, Fotos: And­rei Schnell, Sula­mith Sall­mann, Mar­cel Nako­inz, Toni Karge


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