Der Zweck von Vorkaufsrecht und Abwendungsvereinbarung

Der BVV-Saal befindet sich im Rathaus in der Karl-Marx-Allee. Foto Andrei Schnell.
Poli­tik muss im Rat­haus gemacht wer­den, nicht beim Anwalt. Foto And­rei Schnell.

Es klingt nach einer genia­len Hin­ter­tür. Mit dem gesetz­li­chen Vor­kaufs­recht, das Gemein­den haben, lie­ße sich die Libe­ra­li­sie­rung des Woh­nungs­markts rück­gän­gig machen. Ein­fach dadurch, dass Städ­te, Dör­fer oder in Ber­lin die Bezir­ke, in Kauf­ver­trä­ge ein­tre­ten. Statt zu Deals unter Kon­zer­nen käme es so zu einer Rekom­mu­na­li­sie­rung, also zu einer Rück­kehr zur Ver­staat­li­chung von Wohn­raum. Mög­lich soll dies sein dank des Tricks Vor­kaufs­recht, das im Bau­ge­setz­buch gere­gelt ist. Die­ser Arti­kel erklärt, was ein Vor­kaufs­recht ist und wozu es da ist und war­um das Gesetz auch die Abwen­dungs­ver­ein­ba­rung auf­ge­nom­men hat. Außer­dem wird erklärt, wo recht­li­che Fra­gen enden und poli­ti­sche Fra­gen begin­nen. Anlass für die­sen Bei­trag ist der Fall AmMa 65 im Win­ter 2017/2018.

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Foto: Sulamith Sallmann, 2016, Wohnhaus, Haus, Gebäude
Miet­haus in der Kolo­nie­stra­ße Ecke Bad­stra­ße. Foto: Sula­mith Sallmann

Ja, es gibt das Vor­kaufs­recht für Kom­mu­nen. Der §24 des Bausge­setz­bu­ches gibt den Gemein­den das Recht, unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen bei Grund­stücks­ge­schäf­ten  ein Vor­kaufs­recht aus­zu­üben. Das Recht beinhal­tet, dass die Gemein­de in fer­tig abge­schlos­se­ne Kauf­ver­trä­ge ein­tre­ten kann. Sie wird zum lachen­den Drit­ten, nach­dem zwei ande­re über den Ver­kauf einer Immo­bi­lie ver­han­delt haben. (Da Ber­lin Stadt, Gemein­de und Bun­des­land in einem ist, neh­men die Bezir­ke das Vor­kaufs­recht wahr.)

Das Vor­kaufs­recht soll bewir­ken, dass die Gemein­den bei der Stadt­pla­nung die Ober­hand  behal­ten. Denn sie besit­zen sel­ber nur weni­ge Grund­stü­cke, wol­len aber man­che Ecken ihrer Stadt gestal­ten. Dazu erklärt die Gemein­de einen Teil ihrer Stadt zu einem beson­de­ren städ­te­bau­li­chen Gebiet. Zum Bei­spiel möch­te eine Stadt in Bran­den­burg ihre his­to­ri­schen Alt­stadt mit dem schö­nen Markt bewah­ren. Dann hat sie mit dem Vor­kaufs­recht einen Hebel, mit dem sie ver­hin­dern kann, dass Inves­to­ren den Stadt­kern nach ihren Ideen “ver­schö­nern”. In Ber­lin ist ein Milieu­schutz­ge­biet ein beson­de­res städ­te­bau­li­ches Gebiet. In die­sen Gebie­ten kann der Bezirk einen Vor­kauf in Anspruch nehmen.

Eine Beson­der­heit ist, dass für die Gemein­de der Hebel oben­drein rela­tiv bil­lig ist. Denn sie muss beim Vor­kauf nicht sel­ber der ein­sprin­gen­de Käu­fer sein. Sie kann auch für Drit­te kau­fen. Die­se Mög­lich­keit gibt es im Bau­ge­setz­buch erst seit 2013. In Ber­lin sol­len die­se Drit­ten die lan­des­ei­ge­nen Woh­nungs­bau­ge­sell­schaf­ten sein. “Vor­rang hat der Ankauf zuguns­ten von städ­ti­schen Woh­nungs­bau­ge­sell­schaf­ten” und nicht zuguns­ten der Bezir­ke heißt es auf Sei­te 19 des Koali­ti­ons­ver­tra­ges zwi­schen SPD, Grü­ne und Lin­ke aus dem Jahr 2016. Fast wort­gleich for­mu­liert es das Kon­zept für die Nut­zung von Vor­kaufs­rech­ten.

Der Vor­kauf läuft so ab: Der Ver­käu­fer des Grund­stü­ckes sucht einen Käu­fer und ver­han­delt mit ihm den Kauf­ver­trag aus. Doch in dem Moment, wo der Ver­trag unter­schrie­ben wird, sagt die Gemein­de Stopp und ruft: Ich kau­fe. Das ist so, als ob jemand auf dem Floh­markt ein altes Schmuck­stück kau­fen möch­te, doch dann trägt plötz­lich der Nach­bar die schö­ne Anti­qui­tät nach Hau­se. Dem Ver­käu­fer ist der Vor­gang gleich­gül­tig, denn er hat sein Geld bekom­men, wenn auch vom Nach­barn. Auch der Käu­fer hat eigent­lich kei­nen Scha­den, ihm ist bloß die Rari­tät ent­gan­gen, die er auch vor­her nicht beses­sen hat. Auch Geld hat er kei­nes ver­lo­ren. Aber es ist leicht ein­zu­se­hen, dass er sich den­noch  vor­ge­führt fühlt.

Was ist eine Abwendungsvereinbarung?

Miet­haus in der See­stra­ße. Foto: Mar­cel Nakoinz

Um den Käu­fer zu schüt­zen, gibt es Gren­zen für das Vor­kaufs­recht. Eine Gemein­de kann nicht nach Belie­ben in getä­tig­te Grund­stücks­käu­fe ein­grei­fen. Zum Bei­spiel muss das “Wohl der All­ge­mein­heit dies recht­fer­ti­gen”, was zum Bei­spiel beim Hoch­was­ser­schutz gege­ben ist. Oder das Grund­stück muss in einem Gebiet lie­gen, für den  eine Bau­leit­pla­nung vor­liegt. So weit so kurz für den Moment.

Eine wei­te­re, wich­ti­ge Gren­ze ist der § 27 Bau­ge­setz­bu­ches. Der Käu­fer hat das Recht zu ver­hin­dern, dass ihm die Gemein­de vor sei­ner Nase ein Grund­stück weg­schnappt. Er schließt ein­fach eine Abwen­dungs­ver­ein­ba­rung mit der Gemein­de. Dar­in ver­pflich­tet er sich, mit dem gekauf­ten Grund­stück die “Zie­le und Zwe­cke der städ­te­bau­li­chen Maß­nah­me” zu beach­ten. Die müss­te er eigent­lich sowie­so beach­ten, aber er unter­schreibt es noch ein­mal ausdrücklich.

Die Mög­lich­keit, dass Bezirk und Käu­fer (in Klam­mern: oft ein Inves­tor) eine Abwen­dungs­ver­ein­ba­rung abschlie­ßen kön­nen, dient nicht nur dem Käu­fer­schutz. Es will auch, dass poli­ti­sche Fra­gen poli­tisch geklärt wer­den. Das Bau­ge­setz will zwar, dass die Bür­ger­meis­ter ihre Städ­te gestal­ten. Es will aber nicht vor­schrei­ben, dass die Kom­mu­nen dazu Eigen­tü­mer ihrer Städ­te wer­den müs­sen. Ob das gewollt ist, das müs­sen die Leu­te in jedem Ort selbst poli­tisch entscheiden.

Wohnungspolitik ist keine rechtliche Frage

Amma65
Das Amma65 in der Ams­ter­da­mer Stra­ße Ecke Mal­plaquet­stra­ße. Foto: Toni Karge

Ja, auf den ers­ten Blick erscheint es wider­sin­nig, dass das Bau­ge­setz auf der einen Sei­te den Gemein­den ein Vor­kaufs­recht in die Hand gibt und gleich­zei­tig die Mög­lich­keit der Abwen­dung hin­ter­her­schiebt. Man fragt sich: Was denn nun, soll die Gemein­de nun in den Markt ein­grei­fen dür­fen oder nicht? Wer so fragt, hat die Fra­ge offen­bar falsch gestellt. Es ist nicht gewollt, mit dem Bau­ge­setz die Markt­wirt­schaft aus­zu­he­beln. Oder anders gesagt: Die Idee des Bau­ge­set­zes ist es nicht, bei der Rekom­mu­na­li­sie­rung – also der Wie­der-Ver­staat­li­chung von Miet­woh­nun­gen – zu hel­fen. Das muss das Rat­haus poli­tisch beschließen.

Denn die Fra­ge, wie vie­le staat­li­chen Woh­nun­gen es in einer Gemein­de geben soll, das kann kei­ne bau­recht­li­che Fra­ge wie die nach der Maxi­mal­hö­he eines Hau­se oder der Min­dest­grö­ße von Hin­ter­hö­fen sein. Wie vie­le staat­li­che, genos­sen­schaft­li­che, selbst­ge­nutz­te und freie Woh­nun­gen vor­han­den sind, das ist kei­ne Fra­ge des Städ­te­baus, das ist eine poli­ti­sche Frage.

Text: And­rei Schnell, Fotos: And­rei Schnell, Sula­mith Sall­mann, Mar­cel Nako­inz, Toni Karge

Andrei Schnell

Ich bin ein alter, weißer Mann. Auf WhatsApp schreibe ich vollständige Sätze mit Punkt am Ende. Ich gendere nicht, weil es ja dafür kein Gesetz gibt und es auch keinen moralischen Druck gibt, es zu tun, nicht wahr? Mister Gum genießt meine Bewunderung. Mein Hintergrund ist ostdeutsch (für den, den das interessiert). Politik nehme ich sportlich. Wenn ich ein Buch lese, möchte ich es gleich besprechen. Ich mag Geschichten und Geschichte.

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