Die Pläne für den Umbau des ehemaligen Karstadt am Leopoldplatz haben sich geändert. Am 18. Februar stellten Vertreter des Eigentümers dem Ausschuss für Stadtentwicklung in der BVV Mitte die Grundzüge einer neuen, deutlich abgespeckten Planung vor. Dabei soll mehr von der bestehenden Bausubstanz erhalten bleiben und insgesamt weniger Baumasse entstehen.
Seit der Pandemie haben sich die Rahmenbedingungen für die Immobilienwirtschaft grundlegend geändert, so führte Markus Datzer, der leitende Projektentwickler der Versicherungskammer Bayern (VKB) aus, die seit etwa drei Jahren wieder alleinige Eigentümerin des Grundstücks Müllerstraße 25 ist. Der Markt für Büroflächen ist inzwischen kollabiert und zusätzlich sind die Baupreise stark gestiegen, laut Statistischem Bundesamt in den letzten fünf Jahren um etwa 50 %. Die Wirtschaftlichkeit des Projekts sei mit der alten Planung auch deshalb nicht mehr darstellbar.
Zwar ist die VKB nicht auf eine Finanzierung durch Banken angewiesen, denn sie legt ja die Versicherungsbeiträge ihrer Kunden an. Aber dabei ist sie zu besonderer Sorgfalt verpflichtet und muss ihren Aufsichtsgremien die Wirtschaftlichkeit stets genau darlegen können. Deshalb überarbeitet sie jetzt zusammen mit dem aus dem früheren Wettbewerbsverfahren als Sieger hervorgegangenen Architekturbüro Baumschlager Eberle und dem bezirklichen Stadtentwicklungsamt die alte Planung grundlegend. Die war zusammen mit dem inzwischen insolventen Projektentwickler Signa in einem kooperativen öffentlichen Verfahren entwickelt worden. Auch Bezirksstadtrat Ephraim Gothe will jetzt das gesamte Verfahren neu aufrollen, so erklärte er dem Ausschuss. Das braucht Zeit: Mit einer Baugenehmigung sei nicht vor dem Jahr 2030 zu rechnen.
So sahen die Umbaupläne ursprünglich aus:
Bauchschmerzen hat die VKB vor allem mit dem geforderten 30%igen Anteil der Wohnfläche im Sozialen Wohnungsbau. Die aktuellen Rahmenbedingungen machten es unmöglich, mit den Förderbedingungen und Mietpreisbegrenzungen zurecht zu kommen. Deshalb möchte die VKB inzwischen die Größe der Wohnflächen unter der im kooperativen Baulandverfahren geltenden Grenze von 5000 Quadratmetern halten. Dann entfällt nämlich die Sozialwohnungspflicht. Den Großteil der Flächen im ehemaligen Karstadt müsste die VKB dann aber gewerblich vermarkten, was angesichts der Krise auf dem Büroimmobilienmarkt nicht einfach ist.
Die Wohnungen entstehen in leichter Holzbauweise auf dem Dach, das derzeit noch ein offenes Parkdeck ist. Das darunterliegende überdachte Parkdeck soll nicht mehr abgerissen werden, sondern zur Hälfte erhalten bleiben und ansonsten Gewerberaum werden. Auch die spindelförmige Auffahrt im Hof bleibt.
Dann müsste die Statik des Baus das Stockwerk aus Beton aber weiterhin tragen, was natürlich wiederum die maximal mögliche Baumasse für Wohnraum reduziert. Zugesagt hatte die Signa ursprünglich zudem 2000 Quadratmeter Fläche für soziale Projekte zu einem verbilligten Mietpreis. Die will die VKB jetzt in einem eigenen Bauteil auf dem Hof unterbringen. Ein Drogenkonsumraum kommt für sie jedoch nicht in Frage.
Fotos vom Karstadt-Inneren: kabfotos030
Probleme bereitet die enorme Raumtiefe des Warenhausgebäudes von etwa 50 Metern. Selbst wenn man an den Fensterseiten überall Großraumbüros einrichten würde (die sich derzeit nicht vermarkten lassen), bliebe dennoch ein relativ großer unbelichteter Kern übrig. Trotzdem will die VKB keine neuen Lichthöfe in den Bestand brechen, denn das wäre sehr teuer. Deshalb sucht sie jetzt einen neuen Umgang mit dieser enormen Raumtiefe, also Nutzungen, die ohne Tageslicht funktionieren, etwa Laborflächen oder Technikräume. Im ehemaligen C&A und im Schillerpark-Center haben sich in ähnlich tiefen Räumlichkeiten erfolgreich Freizeiteinrichtungen wie Fitnesscenter oder Sportstudios etabliert.
Der Einzelhandel, da war sich Markus Datzer von der Versicherungskammer sicher, findet im Erdgeschoss der Müllerstraße 25 auch perspektivisch hervorragende Bedingungen, in den anderen Geschossen dagegen nicht. Um den Hauptteil des Hauses gewerblich nutzen zu können, müsse man flexibel sein und dürfe keine vorzeitigen Festlegungen treffen.
Wenn alte Muster nicht mehr funktionieren, schlägt die Stunde der Kreativen: Mal sehen, was der Wedding in dieser Hinsicht zu bieten hat!
Autor: Christof Schaffelder
Dieser Artikel wurde zuerst in der Zeitschrift Ecke Müllerstraße veröffentlicht.
Weddingweiser auf Mastodon
Ich vermute da wird die nächsten 10-15 Jahre gar nichts passieren, Genauso wie am Schillerpark-Center. In letzteren sind zwar jetzt ein paar Dinge entstanden aber das betrifft vielleicht 10% der Fläche.
Ich finde das hier die Gemeinden mehr Möglichkeiten haben müssten Druck auszuüben. Wenn städtische Flächen nicht genutzt werden leidet darunter die komplette Umgebung. Nach einer gewissen Zeit von z.B. 10 Jahren in der Flächen nicht genutzt werden müssten diese entschädigungslos in den Besitz der Gemeinde übergehen, die die Flächen dann wieder einer Nutzung zuführen können.
Sprich die VKB nimmt lieber Leerstand in Kauf, als sozialen Wohnungsbau?! Eigentum muss laut GG dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
Kann die Stadt bitte ihr Vorkaufsrecht nutzen!
Ok verstehe ich das richtig? Wenn man als Investor mehr als 5000 qm Wohnfläche schaffen will, kommt die 30%-Quote mit sozialem Wohnungsbau hinzu und dann wird es unwirtschaftlich? Wir BESTRAFEN also Investoren, die möglichst viel Wohnraum in einem Objekt wie diesem schaffen wollen?!
Nein, wir stellen sicher, dass neuer Wohnraum auch bezahlbar ist und der allgemeinheit dient und nicht nur Luxuswohnungen entstehen.
Aber ich verstehe, dass in einer Welt, in der immer mehr Bereiche des alltäglichen Lebens der Profitlogik untergeordnet werden, dies als „Bestrafung“ verstanden wird.
Es gibt nicht nur sozialen Wohnungsbau und Luxus Wohnungen. Es gibt auch alles dazwischen. Und gibt auch Menschen ohne WBS die eine Wohnung suchen. Ich bin ja auch für sozialen Wohnungsbau aber dann muss das Land das auch so fördern dass das wirtschaftlich funktioniert. Das tut es in diesem Fall nicht und das führt dazu dass jetzt genau 0 Sozialwohnungen da entstehen.
Was heißt denn in diesem Kontext wirtschaftlich funktionieren? Bei einer Größe der VKB wird es hauptsächlich um Zahlen und Bilanzen gehen und weniger um Menschen und ihr Zuhause. Besteht die Möglichkeit, werden sie die Mieten so steigern, dass eine ordentliche Rendite abfällt, was sich wiederum auf den Mietspiegel auswirkt. Dass das Gebäude weiterhin leer steht ist einzig und allein die Verantwortung der VKB. Und wir müssen damit leben, wenn wir täglich daran vorbeilaufen? Warum können wir da nicht mitentscheiden? Warum können wir nicht sagen, 30% Sozialwohnungen und der Rest bezahlbarer Wohnraum und Raum für soziale Innitiativen aus dem Kiez. Und wenn die Bedingungen der VKB nicht passen, kann sie ja verkaufen.
Die VKB ist weder eine Gemeinnützige Stiftung noch ein profitgieriger Investor. Das ist ein stark regulierter institutioneller Anleger der eher konservativ investiert. Da sitzen keine Manager mit Zigarre und hauen sich die Taschen voll sondern das ist ein eher trockener Bürojob mit viel rechnen und Risikoabwägung.
Wenn so jemand sagt dass es unwirtschaftlich ist in Berlin in Wohnraum zu investieren unter den aktuellen Bedingungen dann haben wir als Gesellschaft ein Problem. Die verkaufen auch deswegen nicht das Gebäude sondern die warten einfach bis sich die politischen Rahmenbedingungen ändern und fangen dann an was zu machen.
Hallo an Alle, auch an die, die nicht gegrüßt werden wollen.
Sorry aber den Gedankengang von “The P” kann ich weder nachvollziehen noch erschließt sich mir der intellektuelle Diskurs.
Wirtschaft fußt auf Mathematik,
vor allem wenn Mittel verwendet werden, die nicht das Eigentum sind sondern verwaltet werden.
Für wen? Genau für Arbeiter und Angestellte, die von diesen Einlagen später Versorgungsbezüge erhalten sollen.Dies ist zutiefst “sozial” vor allem für die, die dort einzahlen.
Das soziale Denken beginnt bei einem selbst, und schließt niemals andere aus.Einfach, wenn es weiß.
Antwort an MoGo (14. März 2026 um 11:30 Uhr ):
Mein Gedankengang ist, dass wirtschaftliche Interessen nicht immer mit den Bedarfen der Menschen übereinstimmen.
Mir macht es große Sorgen, dass immer mehr Lebensbereiche nach wirtschaftlichen / mathematischen Logiken betrachtet werden. Gerade bei Grundbedürfnissen wie Wohnen, aber auch Gesundheit, Lebensmittel etc. sollten wir m.E. andere Prioritäten setzen.
N’abend
na wat hatte ick wohl hier oda an andrer Stelle jasacht…. die VBK wird jenau dit mit dem Jebäude tun, wat für die VBK dat richtige iss,Rendite abwirft und nich dit wat sich der Bezirk oda irjendwelche Künstler mit ihre „Ringelpiez mit Anfassen“ Veranstaltungen vorstell’n…. nu da ham wat wieda mal
Und nu könn wa schön mit an kieken, wie dit Karstadt bis 2030 langsam zerbröselt ….
Sonnige Restwoche noch, bleibt jesund Nachbarn
Das ist wohl wahr!
Was ich am interessantesten daran finde: Kein Mensch hat vor, da jemals wieder ein Warenhaus unterzubringen. Das scheint niemanden mehr zu jucken.
Danke für die Zustimmung…
und weiß den schon was bis 2030 passiert, zb mit den Baupreisen!!??
und vorher wird dann möglicherweise noch ein Zaum drumherum gebaut , damit dann das Wildpinkeln aufhört :))) na dit wird sicher noch lustig
Noch schöner sind auch intergenerationelle Wohnprojekte mit super-inteligenten Grundrissen.
Flexibel für Junge, Singles und Alte
Abreissen, neu bebauen. Alles andere klingt super murksig. Dieser riesige, in weiten Teilen tageslichtlose Komplex wird nicht mehr sinnvoll verwendet werden können, und Berlin braucht vor allem Wohnraum.
Wohnraum, den sich nach abreissen und neu bauen keiner leisten kann …
Wohnraum gebaut von der Bayerischen Versicherungskammer??
Ich glaube eher nicht, dass Luxuswohnungen am Leopoldplatz große Nachfrage nach sich ziehen würden. Verständlich.